Aysha LeilõesApartamento em Mata da Praia, Vitória/ES
✦ Análise com IA
Resumo do lote
Apartamento nº 402 do Ed. Porto Rico, Bloco C-6, no Conjunto Residencial Mata da Praia III, Av. Rosendo Serapião Souza Filho, 213, Mata da Praia, Vitória/ES: 99,28 m² construídos, sala, 3 quartos, dois banheiros, copa-cozinha, depósito e área de serviço; vaga de garagem não informada no edital. Desocupado, em padrão original (tacos, cerâmica), com fiação aparente, quadro de disjuntores sem tampa e resíduos de cupins em tacos e portas. Venda judicial pelo 5º Juizado Especial Cível de Vitória (processo 5020105-70.2022.8.08.0024), execução de cota condominial movida pelo condomínio, matrícula 59.541 do RI de Vitória – 3ª Zona. Leilão eletrônico único na Sued Peter: abertura 23/11/2026, encerramento 10/12/2026 às 13h. Avaliação R$ 520.564,16 (03/02/2026); mínimo R$ 312.338,49 (60%); execução R$ 303.796,37; comissão 5% ao arrematante; pagamento à vista em 24h, admitido parcelamento (25% + 30 meses, hipoteca do bem) apenas se não houver lance à vista.
Conta no lance mínimo
| Item | Valor |
|---|---|
| Lance | R$ 312.338 |
| Comissão leiloeiro (5%) | R$ 15.617 |
| ITBI 2% + registro/carta | R$ 10.300 |
| Reforma estimada (~R$ 1.500/m² × 99,28 m²) | R$ 148.900 |
| Débitos anteriores (edital: aquisição originária, inclusive propter rem) | R$ 0 |
| Total | R$ 487.155 |
Referência de mercadoO preço médio do m² em lançamentos de Mata da Praia é citado em R$ 26.313 — irrelevante aqui: é bairro nobre com prédios novos, e o Porto Rico é conjunto antigo de padrão popular. Em portais há 3 quartos no bairro a partir de ~R$ 700 mil, mas em edifícios melhores; há unidades de 2 quartos anunciadas a R$ 525.000. Não localizei anúncio no mesmo bloco/rua. A avaliação (R$ 5.244/m²) parece aderente ao padrão do conjunto; saída reformado provável R$ 580–640 mil.
Sinais vermelhos
- Divergência de bloco: o exequente é o "Mata da Praia III – Bloco D" e o bem é do "Bloco C-6" — confirmar nos autos a que condomínio a dívida pertence.
- Dívida x valor do bem: execução de R$ 303.796 em Juizado Especial; risco real de acordo, pagamento ou remição até o encerramento, cancelando o leilão.
- Ônus genéricos: edital diz "outros eventuais" e a matrícula não traz análise; podem existir penhoras de outros processos e outras intimações do art. 889.
- Vaga não informada: num conjunto antigo isso pode significar rotativa ou inexistente — impacta direto a liquidez.
- Reforma subestimável: cupins em tacos e portas e elétrica exposta costumam estourar o orçamento.
Veredito
Entrar, mas só no mínimo. A margem no lance mínimo é de ~R$ 100–150 mil sobre um custo total de ~R$ 487 mil, com prazo de obra e venda de 8 a 12 meses — aceitável, não excepcional. Como o preço vil é 60% e o mínimo já é 60%, não há segunda praça com desconto: teto de lance R$ 330.000, acima disso a operação deixa de compensar.
Imóvel desocupado e aquisição originária com propter rem afastada são os dois pontos fortes. Se o leilão for negativo, vale acompanhar a alienação particular judicial de até 60 dias, onde há espaço para proposta mais agressiva.
- Ler a matrícula 59.541 atualizada e o andamento processual: penhoras concorrentes ou acordo em curso derrubam a tese.
- Confirmar com a administradora se a unidade tem vaga própria, e se é determinada ou rotativa; sem vaga, reduzir o teto em ~R$ 30 mil.
- Esclarecer a divergência Bloco D x Bloco C-6 e conferir a intimação de todos do art. 889 — falha aqui gera arrematação ineficaz.
- Vistoriar com um empreiteiro: laudo de cupim estrutural acima de R$ 180 mil de obra inviabiliza o lance.
Este parecer não é assessoria jurídica nem recomendação de investimento; a parte jurídica deve ser validada por um profissional.
Parecer automático, gerado por IA a partir do edital, da matrícula e de buscas na web. Pode conter erros. Não é assessoria jurídica nem recomendação de investimento: confira os documentos e consulte um profissional antes de dar lance.
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